Logística de Última Milla y el Futuro de las Ciudades
Reflexiones sobre logística urbana, retail, desarrollo inmobiliario y el futuro de las ciudades.
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- 12 de octubre de 2026
¿Estamos concentrando la logística en grandes centros de distribución sin medir lo que le cuesta a la ciudad?
Cada vez que leo sobre la construcción de nuevos parques logísticos, grandes superficies incorporadas al mercado o centros de distribución con niveles de ocupación cercanos al 100%, encuentro motivos para celebrar. Son…
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Durante años repetimos “location, location, location”. ¿Y si hoy eso ya no fuera suficiente?
A lo largo de mi trayectoria empresarial hubo una frase que parecía resolver casi cualquier conversación inmobiliaria: “Location, location, location.” Yo también la repetí muchas veces. Y sigo creyendo en ella. Una buena ubicación puede…
Desarrollo Inmobiliario
¿En qué momento un edificio deja de ser un edificio… y empieza a convertirse en ciudad?
Podemos invertir millones en un proyecto de uso mixto y terminar construyendo varios mundos que nunca se encuentran. Una entrada para vivir, otra para trabajar, otra para comprar y otra para estacionar. Todo funciona. Todo está…
Ciudades y Movilidad
Todos llegaban al mismo lugar… pero no todos llegaban por la misma razón
En uno de mis viajes a París tomé la Línea 6 del metro y bajé en Bir-Hakeim. Desde ahí, buena parte de las personas parecía avanzar hacia el mismo punto. La Torre Eiffel estaba frente a nosotros y, a primera vista, uno podía pensar que…
Retail y Comercio
La zona parecía la misma… pero ya no lo era
Había pasado muchas veces por aquella zona y, a simple vista, seguía pareciendo la misma. Los mismos terrenos, las mismas calles, los mismos negocios de siempre. Hasta que un día algo empezó a no encajar. Un local había cambiado de…
Desarrollo Inmobiliario
¿Por qué hay lugares que nos hacen quedarnos y otros que solo nos hacen pasar?
En uno de mis viajes a París terminé caminando cerca del Sena. Tenía varios lugares que quería conocer ese día y mi idea era seguir avanzando. Pero en un momento me senté. Solo unos minutos. Eso pensé. Bastante después seguía allí…
Ciudades y Movilidad
El mapa decía que estaba cerca. Caminando descubrí otra cosa
En Zaragoza terminé caminando más de veinte kilómetros en un solo día. No había salido con la intención de hacerlo. Simplemente fui enlazando lugares que quería conocer y preferí recorrer buena parte del trayecto a pie…
Desarrollo Inmobiliario
Una misma calle puede ser tres ciudades diferentes en un solo día
En uno de mis viajes a Madrid salí temprano del hotel porque tenía una reunión unas horas después. Y como suelo hacer cuando estoy en otra ciudad, preferí caminar. No porque tuviera que hacerlo. Porque me gusta entender una ciudad desde la calle…
Ciudades y Movilidad
¿Cuántas oportunidades inmobiliarias estamos dejando pasar alrededor de nuestras estaciones de metro?
Somos capaces de invertir miles de millones de dólares en construir grandes infraestructuras de transporte, pero no siempre somos capaces de anticipar todo lo que debería desarrollarse a su alrededor…
Desarrollo Inmobiliario
¿Estamos evaluando nuestras inversiones a la hora equivocada?
Muchas veces visitamos un terreno, observamos su entorno, revisamos los accesos y regresamos convencidos de que hemos encontrado una excelente ubicación. Pero ¿qué ocurriría si volviéramos a las siete de la noche…
Desarrollo Inmobiliario
¿Cómo diseñar y construir ciudades verdaderamente para la vida cotidiana de las personas?
Pensemos por un momento en un día cualquiera. Salimos de casa. Algunos llevamos a nuestros hijos al colegio. Vamos a trabajar. Compramos algo. Recibimos un pedido. Nada extraordinario. Es simplemente nuestra vida cotidiana…
Ciudades y Movilidad
¿Cuánto más puede crecer una zona sin perder lo que la hace atractiva?
Hay zonas que todos hemos visto transformarse casi sin darnos cuenta. Volvemos después de algunos años y encontramos más edificios, restaurantes, comercio, oficinas y personas. El suelo vale más, aparecen nuevas inversiones…
Ciudades y Movilidad
Cuando cambia quién vive en una zona, cambia todo lo demás
Hay zonas de una ciudad que conocí hace veinte o treinta años y que hoy funcionan de una manera completamente distinta. Cuando vuelvo a caminar por alguna de ellas trato de no quedarme solamente con los nuevos edificios…
Ciudades y Movilidad
Lo que todavía no existe puede ser más importante que lo que ya se está construyendo
Cuando una gran inversión llega a una ciudad, casi todos solemos mirar lo mismo: cuánto se invertirá, cuántos empleos generará, cuántas personas atraerá. Yo también lo he hecho. Pero cada vez me interesa más mirar…
Desarrollo Inmobiliario
Las oportunidades inmobiliarias no empiezan cuando todos las ven
Con los años he aprendido que una oportunidad inmobiliaria rara vez aparece anunciándose como tal. Cuando llegan los grandes proyectos y suben los precios, reconocer la transformación es sencillo. Lo difícil es entender qué ocurría antes…
Desarrollo Inmobiliario
Ciudades con sentido humano
Pensemos por un momento en la ciudad donde vivimos. ¿Cuánto tardamos en llegar al trabajo? ¿Qué tenemos cerca de casa? ¿Cuánto caminamos? Nos hemos acostumbrado tanto a determinadas situaciones que dejamos de cuestionarlas…
Ciudades y Movilidad
Antes de invertir en una ubicación, hay algo que la data no te cuenta
Nunca habíamos tenido tanta información disponible para decidir dónde invertir. Pero después de muchos años visitando terrenos y ciudades, hay algo que sigo necesitando hacer antes de formarme una opinión: caminarla…
Desarrollo Inmobiliario
Diseñamos ciudades sin pensar cómo funcionan... Retail sin entender cómo se mueve la ciudad y Logística sin entenderla
Durante años nos hemos especializado en hacer cada vez mejor nuestra parte. Si desarrollamos real estate, estudiamos suelo, normativa, demanda, producto y rentabilidad. Si hacemos retail, analizamos ubicación, tráfico…
Ciudades y Movilidad
¿CUÁNTO DEL VALOR DE UN INMUEBLE SE CONSTRUYE EN LA CALLE?
Cuando evaluamos un terreno, un local comercial, un edificio residencial o un proyecto de uso mixto, solemos empezar por lo conocido: Precio del m². Zonificación. Edificabilidad.…
Desarrollo Inmobiliario
EL FUTURO DEL RETAIL YA NO SE DECIDE DENTRO DE LA TIENDA...SE DECIDE EN LA CIUDAD.
Durante años hemos dedicado muchísimo tiempo a pensar qué ocurre dentro de una tienda. El formato. El surtido. La experiencia. La tecnología. El precio. Los metros cuadrados. Todo…
Retail y Comercio
HAY LUGARES EN UNA CIUDAD QUE EMPIEZAN A CAMBIAR MUCHO ANTES DE QUE PODAMOS VERLO.
Probablemente alguna vez te haya ocurrido. Regresas después de algunos años a una parte de una ciudad que conocías bien y encuentras algo diferente: • Más personas. • Nuevos…
Desarrollo Inmobiliario
EL MAYOR RIESGO DE UN ALMACÉN CLASE A PODRÍA ESTAR FUERA DEL ALMACÉN
Durante años hemos aprendido a evaluar la calidad de un activo logístico mirando hacia adentro. Altura. Pisos. Racks. Muelles. Patios de maniobra. Sistemas contra incendios.…
Logística Urbana
¿QUÉ HACE QUE UNA CIUDAD TE INVITE A VIVIRLA Y OTRA QUE SIMPLEMENTE COMAS Y TE VAYAS?
Hace algún tiempo empecé a hacerme una pregunta cada vez que camino por una ciudad. No tiene que ver con sus edificios. Ni con cuánto cuesta el metro cuadrado. Ni siquiera con…
Retail y Comercio
Hemos tenido meses para preparar nuestra logística. ¿Vamos a esperar a que El Niño nos diga dónde fallamos?
Durante meses hemos hablado del Fenómeno El Niño. Hemos leído pronósticos. Hemos seguido comunicados. Hemos escuchado advertencias. Pero creo que quienes trabajamos en logística…
Logística Urbana
¿Por qué algunas ciudades nos invitan a caminar y disfrutarlas, mientras otras hacen que caminar sea difícil?
Hay ciudades donde puedes caminar veinte minutos sin darte cuenta. Y hay otras donde después de cinco minutos ya estás pensando por qué no viniste en auto. Durante mucho tiempo…
Ciudades y Movilidad
El Futuro de la Logística, el Retail y la Vivienda empieza por entender cómo funciona una ciudad
Hay algo que cada vez me llama más la atención cuando observo cómo vivimos y nos movemos por una ciudad. Una persona sale de casa. Camina algunas cuadras. Toma un bus, el metro,…
Retail y Comercio
El mayor problema de nuestras ciudades no es cómo crecen. Es cómo decidimos que crezcan.
Cada vez estoy más convencido de que una ciudad no se construye cuando comienza una obra. Se construye mucho antes. Se construye cada vez que aprobamos una zonificación, definimos…
Ciudades y Movilidad
El mayor error de un desarrollador no es elegir mal un terreno.
Hay algo que cambió por completo mi manera de evaluar un proyecto. Y no ocurrió delante de un plano. Ni revisando un estudio de mercado. Ocurrió caminando ciudades. Durante años…
Desarrollo Inmobiliario
La oportunidad que muchos inversionistas todavía no han visto
Cada vez estoy más convencido de que las ciudades de América Latina han comenzado una nueva competencia. Pero no es la que muchos imaginan. Ya no compiten por construir el metro…
Desarrollo Inmobiliario
Creo que el mercado inmobiliario llega al lugar correcto... pero muchas veces en el momento equivocado.
Durante mucho tiempo pensé que el valor de un proyecto estaba principalmente en el terreno. Hoy creo que estaba mirando solo una parte de la historia. Cuando empecé a analizar…
Desarrollo Inmobiliario
Llevamos años diseñando ciudades que nunca aprendimos a leer
¿Cómo puede alguien diseñar una ciudad sin antes haber aprendido a leerla? No me refiero a leer planos. Ni indicadores. Ni renders. Me refiero a algo mucho más importante:…
Ciudades y Movilidad
El problema no es que las ciudades sigan creciendo.
Durante años hemos hablado del crecimiento urbano como si fuera el gran desafío de nuestro tiempo. Yo creo que no lo es. Las ciudades seguirán creciendo. La población seguirá…
Ciudades y Movilidad
Creo que llevamos años entendiendo mal qué significa una ciudad sostenible.
Durante años pensé que una ciudad sostenible era aquella que: Consumía menos energía. La que tenía más edificios certificados. Más vehículos eléctricos. Más paneles solares. Y…
Ciudades y Movilidad
El mayor error del mercado inmobiliario no es elegir mal un terreno. Es llegar demasiado tarde.
Durante muchos años pensé que el desarrollo inmobiliario empezaba encontrando un buen terreno. Como la mayoría, analizaba ubicación, accesos, normativa, demanda y potencial de…
Desarrollo Inmobiliario
La ciudad después del metro
El patrón que descubrí al estudiar algunas de las ciudades más admiradas del mundo Durante mucho tiempo pensé que las grandes transformaciones urbanas comenzaban con una gran obra…
Ciudades y Movilidad
Mientras muchos siguen diseñando edificios, las ciudades más avanzadas del mundo ya están diseñando ecosistemas urbanos
Hay algo que está cambiando silenciosamente en las ciudades más innovadoras del mundo. Y, sin embargo, seguimos hablando muy poco de ello. Durante décadas desarrollamos proyectos…
Ciudades y Movilidad
Las Grandes Oportunidades Inmobiliarias casi nunca son evidentes cuando nacen
Quiero hacerte una pregunta. Cuando una ciudad empieza a transformarse... ¿En qué momento crees que nacen las grandes oportunidades inmobiliarias? ¿Cuando aparecen los grandes…
Desarrollo Inmobiliario
Lo más valioso que construye un Metro no está bajo tierra
Durante mucho tiempo pensé que el mayor impacto de un Metro era reducir los tiempos de viaje. Era la explicación más evidente. Mover más personas. Reducir la congestión. Conectar…
Ciudades y Movilidad
El terreno dejó de ser el activo más importante para el desarrollo de proyectos inmobiliarios
Durante décadas, gran parte de la industria inmobiliaria hizo la misma pregunta antes de desarrollar un proyecto: ¿Dónde está el terreno? Hoy, esa pregunta sigue siendo…
Desarrollo Inmobiliario
El real estate ya no volverá a ser el mismo
Durante décadas aprendimos a dividir el real estate en categorías. Vivienda. Retail. Oficinas. Logística. Industrial. Hoteles. Cada sector evolucionó por separado. Cada…
Desarrollo Inmobiliario
¿Estamos evolucionando o involucionando como ciudad?
Durante décadas nos convencimos de que estábamos evolucionando. Construimos edificios más altos. Carreteras más anchas. Urbanizaciones más extensas. Centros comerciales más…
Ciudades y Movilidad
Europa ya cambió la pregunta. ¿Por qué Latinoamérica sigue respondiendo la anterior?
Durante años hemos repetido la misma conversación. Que faltan viviendas. Que el tráfico empeora. Que el comercio tradicional desaparece. Que los tiempos de desplazamiento…
Ciudades y Movilidad
La ciudad del futuro podría parecerse mucho más al barrio de 1980 de lo que imaginamos
Cuando pensamos en la ciudad del futuro, solemos imaginar edificios inteligentes, inteligencia artificial, vehículos autónomos o drones realizando entregas. Sin embargo, después…
Ciudades y Movilidad
Los lentes con los que estamos leyendo la ciudad ya no sirven
Hay algo que he venido observando durante los últimos años mientras recorro distintas ciudades y converso con profesionales del urbanismo, la arquitectura, el desarrollo…
Desarrollo Inmobiliario
Las personas valoran la ciudad cuando pueden leerla, orientarse y apropiarse de ella
Una ciudad no se valora únicamente por la cantidad de edificios que construye. Se valora por la facilidad con la que permite vivir, caminar, ubicarse, encontrarse y pertenecer.…
Retail y Comercio
La nueva lección urbana: la infraestructura solo transforma cuando construye ciudad
Durante mucho tiempo creímos que una ciudad avanzaba cuando inauguraba grandes obras. Una nueva vía. Una estación. Un corredor. Un puente. Un edificio emblemático. Un nuevo centro…
Desarrollo Inmobiliario
Construir edificios ya no es suficiente: Lima necesita proyectos que construyan ciudad
Hay ciudades que uno recuerda con una sensación difícil de explicar. No necesariamente por el edificio más alto, ni por la fachada más llamativa, ni por el proyecto más…
Ciudades y Movilidad
El futuro de los proyectos inmobiliarios ya no estará sobre la ciudad… sino conectado debajo de ella
Durante décadas, gran parte del desarrollo inmobiliario en Latinoamérica se enfocó en lo visible. Más altura. Más metros cuadrados. Más amenidades. Más impacto arquitectónico. El…
Ciudades y Movilidad
La aguja Inmobiliaria de Lima empieza a desplazarse hacia el Este
Línea 2, PDU Lima Este y nuevos proyectos de usos mixtos empiezan a reconfigurar una de las zonas históricamente más subestimadas de la capital. Durante años, gran parte del…
Desarrollo Inmobiliario
La arquitectura ya no diseña edificios: hoy interpreta sistemas urbanos
Durante mucho tiempo, gran parte de la arquitectura se enfocó en diseñar objetos. Edificios icónicos. Fachadas memorables. Volúmenes que buscaban destacar en el skyline. Y no…
Ciudades y Movilidad
No existe infraestructura vial capaz de sostener una ciudad fragmentada
Puedes construir más vías. Más bypass. Más pasos a desnivel. Más intercambios viales. Pero si: vivienda trabajo comercio servicios logística educación y salud siguen alejándose…
Ciudades y Movilidad
El valor urbano de Lima ya empezó a moverse alrededor de la Línea 2 del Metro
Hace algún tiempo empecé a elaborar un proyecto muy ambicioso en el entorno de la Estación Evitamiento de la Línea 2 del Metro de Lima con una idea clara. No quería desarrollar…
Ciudades y Movilidad
El tiempo se está convirtiendo en el activo más valioso de las ciudades
Después de recorrer distintas ciudades y analizar cómo están evolucionando sus dinámicas urbanas, cada vez tengo más clara una idea: Las ciudades más competitivas del futuro…
Ciudades y Movilidad
Mientras el mundo diseña ciudades alrededor de la movilidad… Lima sigue improvisando
Durante años, en Lima dejamos que el mercado decidiera dónde crecer. Y después… intentamos resolver cómo mover a millones de personas dentro de ese modelo. Primero construimos.…
Ciudades y Movilidad
El futuro de las ciudades no será residencial, comercial ni logístico: será híbrido
Si estás evaluando proyectos solo por tipología —residencial, comercial o logístico—… estás tomando decisiones con información incompleta. Y lo más preocupante es que no se trata…
Retail y Comercio
El mayor error en los proyectos de usos mixtos… es creer que ya sabes hacerlos
Muchos desarrolladores y arquitectos con experiencia en proyectos residenciales de gran altura —o de gran envergadura— están convencidos de que pueden desarrollar proyectos de…
Desarrollo Inmobiliario
Hay zonas en Lima que ya no necesitan diagnóstico… necesitan decisiones
Caminando la ciudad me he dado cuenta que hay zonas que ya no requieren más análisis. Requieren claridad. Requieren dirección. Evitamiento con Nicolás Ayllón es uno de ellos.…
Ciudades y Movilidad
Lo que Madrid entendió a tiempo… Lima aún no quiere ver en Evitamiento
Madrid Nuevo Norte no es el modelo… pero explica por qué algunos nodos cambian la ciudad antes que el mercado lo entienda. Durante años hemos creído que el valor inmobiliario está…
Ciudades y Movilidad
Un proyecto de usos mixtos no se mide por lo que mezcla… sino por cómo funciona
Durante años hemos repetido una idea que casi nadie cuestiona. Que mezclar vivienda, comercio, oficinas y servicios es suficiente para construir ciudad. Que mientras más completo…
Desarrollo Inmobiliario
El boom inmobiliario del 2026 ya empezó… pero no donde todos están mirando
Mientras muchos siguen esperando señales claras para moverse, quiero que te detengas un momento y observes algo distinto. El mercado inmobiliario en Lima ya empezó a cambiar. Pero…
Desarrollo Inmobiliario
El mayor error del sector inmobiliario hoy
…es seguir analizando la ciudad como era, y no como está empezando a ser. Hay algo que el mercado inmobiliario en Lima sigue haciendo —y que hasta hace poco tenía sentido—: tomar…
Desarrollo Inmobiliario
El mayor potencial inmobiliario de Lima… está donde el mercado aún no está mirando
Hay algo que el mercado inmobiliario en Lima sigue sin querer aceptar. La ciudad ya cambió. Pero seguimos analizándola como si no lo hubiera hecho. Mientras muchos siguen buscando…
Desarrollo Inmobiliario
Lima: de espaldas al mar… y ahora también a su río y a su metro
Durante años se dijo que Lima vivía de espaldas al mar. Y era cierto. La ciudad creció ignorando su borde más valioso… hasta que decidió mirarlo de frente y convertirlo en uno de…
Ciudades y Movilidad
¿Y si el mercado inmobiliario en Lima está valorizando mal la ciudad?
Lima se está llenando de proyectos. Residenciales. Mixtos. Retail. Logísticos. Se construye más. Se invierte más. Se vende más. Pero hay una pregunta que casi nadie se está…
Desarrollo Inmobiliario
Errores invisibles del desarrollo inmobiliario
Puedes hacer todo bien… y aun así desarrollar un mal proyecto. No por falta de inversión. No por falta de diseño. Sino por algo mucho más difícil de detectar: 👉 no entender la…
Desarrollo Inmobiliario
Lo que Buenos Aires ya vivió… Lima aún no termina de entender
Hay ciudades que ya pasaron por esto. Buenos Aires. Santiago. Bogotá. No como teoría. Como realidad. En Buenos Aires, la expansión del subte no solo mejoró la movilidad.…
Ciudades y Movilidad
Lima dejó de crecer como barrio
Si desarrollas, inviertes o analizas real estate en Lima, hay algo que no puedes seguir ignorando: 👉 la ciudad dejó de crecer como barrio. Y eso cambia completamente cómo deberías…
Ciudades y Movilidad
¿Qué se necesita entender antes de concebir un proyecto de usos mixtos?
1. Entender la ciudad antes que el terreno Antes de pensar en el proyecto, hay que entender la ciudad donde se va a insertar. Eso implica conocer: cómo se mueve la gente cuáles…
Desarrollo Inmobiliario
¿Qué le pasó a Lima… y en qué momento dejamos de construir ciudad?
Lima no se volvió caótica de un día para otro. No fue un error puntual. No fue una mala decisión aislada. Fue algo más complejo. Fue la suma de muchas decisiones… y, sobre todo,…
Ciudades y Movilidad
¿Y si el Futuro de la Última Milla No Está en Más Camiones, Sino en el Metro?
Durante décadas, las estaciones de metro han sido concebidas únicamente como lugares de paso. Espacios diseñados para mover personas de un punto a otro de la ciudad. Pero en…
Logística Urbana
Cuando tratamos la logística como algo ajeno a la ciudad
Durante años hemos pensado la logística urbana como un problema operativo. Algo que hay que “resolver” para que no afecte demasiado a la ciudad. Ahí aparece el error. Cuando una…
Logística Urbana
La logística urbana está usando la ciudad como infraestructura
Durante los últimos años, la logística urbana —retail, consumo masivo, hard discount, distribución tradicional y eCommerce— ha hecho exactamente lo que el mercado le exigía:…
Logística Urbana
CUANDO EL METRO SE CONVIERTE EN UNA RED LOGÍSTICA
Hay ciudades que nunca se detienen, y Shenzhen es una de ellas. Durante el día, su metro late con la energía habitual de cualquier gran urbe: miles de personas entran y salen, las…
Logística Urbana
¿Qué es un Almacén Pulmón y Por qué son Esenciales para la Logística Moderna?
En la logística urbana, hay infraestructuras que no siempre se ven, pero que resultan esenciales para que todo funcione. Una de ellas es el almacén pulmón: un espacio temporal,…
Logística Urbana
Geointeligencia aplicada a los almacenes logísticos urbanos: del azar a la estrategia
Durante muchos años, la elección de la ubicación de los almacenes urbanos respondió más a la disponibilidad de terrenos periféricos que a un verdadero análisis estratégico. Se…
Logística Urbana
El Futuro de la Última Milla Será Híbrido
Durante años, la conversación sobre la última milla se redujo a dos preguntas: ¿quién entrega más rápido? y ¿quién lo hace más barato? Ese enfoque definió estrategias, inversiones…
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