Muchos desarrolladores y arquitectos con experiencia en proyectos residenciales de gran altura —o de gran envergadura— están convencidos de que pueden desarrollar proyectos de usos mixtos.

Lo mismo ocurre en el otro extremo.

Grandes operadores y desarrolladores de centros comerciales o stripmall también asumen que su experiencia es suficiente para dar ese salto.

A primera vista, la lógica parece válida.

Si ya dominan un componente, ¿por qué no podrían integrar varios?

Sin embargo, ese razonamiento arrastra un problema que comienza mucho antes de diseñar.

Comienza en la elección del lugar.

El error no empieza en el proyecto. Empieza en la ubicación

Antes de hablar de diseño, de mezcla de usos o de operación, hay una decisión que condiciona todo lo demás.

Dónde se desarrolla el proyecto.

Y aquí ocurre algo que pasa desapercibido.

Muchos desarrolladores eligen la ubicación de un proyecto de usos mixtos utilizando los mismos criterios que usarían para un proyecto residencial o comercial independiente.

Pero un proyecto de usos mixtos no responde a la lógica de un solo uso.

Responde a la lógica de múltiples sistemas interactuando.

Y eso exige una lectura completamente distinta del territorio.

El sesgo de origen también define dónde se invierte

Cuando el origen es residencial, la ubicación suele evaluarse por:

  • valor del suelo

  • entorno inmediato

  • percepción de seguridad

  • capacidad de venta

El resultado suele ser una buena ubicación para vivir.

Pero no necesariamente una buena ubicación para que distintos usos convivan y se activen.

En cambio, cuando el origen es comercial, la lógica cambia.

Se prioriza:

  • flujo vehicular

  • área de influencia

  • capacidad de consumo

Y nuevamente, el resultado es predecible.

Una ubicación que puede ser potente para retail… pero que no necesariamente construye ciudad.

Un proyecto de usos mixtos no busca “la mejor ubicación”

Busca algo más complejo.

Busca la ubicación correcta para que todo funcione al mismo tiempo.

Y eso implica entender variables que muchas veces no se analizan juntas:

  • flujos peatonales reales

  • conexión con transporte masivo

  • accesibilidad en distintos horarios

  • capacidad de abastecimiento

  • relación con el tejido urbano

Cuando estas variables no se integran, el proyecto puede ser atractivo… pero no sostenible en el tiempo.

Lo que ya está pasando… aunque todavía no todos lo estén viendo

Hoy, los puntos de mayor transformación urbana ya no coinciden necesariamente con las zonas tradicionalmente más valorizadas.

Empiezan a aparecer en lugares donde:

  • los flujos se están concentrando

  • la infraestructura de transporte ya está operando

  • la accesibilidad empieza a cambiar la forma en que las personas se mueven

Son ubicaciones que durante años fueron vistas como complejas, incluso caóticas.

Pero que, bajo una nueva lectura, empiezan a comportarse como nodos.

Y es en esos nodos donde comienzan a aparecer decisiones distintas.

Proyectos que no buscan adaptarse al entorno…

sino estructurarse a partir de él.

El problema no es la experiencia. Es extrapolarla sin cuestionarla

Este patrón se repite.

  • Primero en la elección del terreno.

  • Luego en el diseño.

  • Finalmente en la operación.

Se parte de lo que ya se conoce.

Y se intenta adaptar el resto.

Pero un proyecto de usos mixtos no se adapta.

Se concibe de manera distinta desde el inicio.

Por eso, muchos proyectos nacen limitados desde el día uno

Porque el terreno ya fue elegido bajo una lógica incorrecta.

Y cuando la base es incorrecta, todo lo demás se vuelve una solución parcial.

  • Se corrigen accesos.

  • Se ajustan circulaciones.

  • Se reconfiguran espacios.

Pero nunca se resuelve el problema de fondo.

La falta de coherencia entre ubicación y funcionamiento.

Los proyectos que funcionan parten desde otra lectura de ciudad

Los desarrollos más sólidos no comienzan preguntándose qué pueden construir en un terreno.

Comienzan preguntándose qué está pasando en ese punto de la ciudad.

  • Qué flujos se están formando.

  • Qué conexiones están cambiando.

  • Qué dinámicas empiezan a consolidarse.

Y, a partir de ahí, toman la decisión.

No cuando el mercado ya lo validó.

Sino antes.

Aquí es donde la ubicación y las alianzas se encuentran

Cuando se entiende la complejidad de la ubicación, también se entiende algo más.

Ningún actor tiene toda la información.

Por eso, la elección del terreno ya no puede ser una decisión aislada.

Debe ser una decisión construida con múltiples miradas:

  • desarrollo

  • operación

  • movilidad

  • logística

  • gestión urbana

Todas desde el inicio.

El componente que sigue ausente incluso en la elección del terreno

Y nuevamente aparece un vacío.

La logística.

Se sigue evaluando el terreno por lo que se ve.

Pero no por cómo funciona en términos de abastecimiento.

  • Cómo ingresan los vehículos.

  • Cómo se distribuyen los flujos de carga.

  • Cómo se evita colapsar el entorno inmediato.

Sin esta lectura, el proyecto puede parecer viable.

Pero en operación revela sus limitaciones.

El cambio que el mercado aún no termina de asumir

El verdadero salto no es hacer proyectos más complejos.

Es tomar mejores decisiones desde el inicio.

Y eso implica algo más exigente.

Dejar de elegir ubicaciones por tipología…

y empezar a elegirlas por capacidad de integración.

La parte incómoda

Muchos proyectos de usos mixtos no fracasan por diseño.

Ni por falta de inversión.

Fracasan porque nunca debieron desarrollarse en ese lugar.

Entonces, ¿dónde está la verdadera ventaja?

No en encontrar terrenos disponibles.

Sino en saber leer la ciudad antes que el mercado.

Porque al final

Un proyecto de usos mixtos no se define cuando se diseña.

Se define cuando se elige dónde hacerlo.

Y esa decisión…

lo condiciona todo.

Es el tipo de decisión que reviso a fondo en la consultoría estratégica antes de que un proyecto de usos mixtos avance.