Durante años hemos dedicado muchísimo tiempo a pensar qué ocurre dentro de una tienda.

  • El formato.

  • El surtido.

  • La experiencia.

  • La tecnología.

  • El precio.

  • Los metros cuadrados.

Todo eso sigue siendo importante.

Pero cada vez estoy más convencido de que una parte importante del futuro del retail se está decidiendo mucho antes de que una persona atraviese la puerta.

  • Se decide cuando alguien puede llegar caminando.

  • Cuando una estación de metro conecta nuevos flujos.

  • Cuando vivienda, oficinas, educación, salud y entretenimiento empiezan a mezclarse.

  • Cuando una calle deja de ser solamente un lugar para circular y se convierte también en un lugar para permanecer.

  • Y cuando la logística consigue abastecer esa nueva dinámica urbana sin ocuparla ni deteriorarla.

Por eso creo que necesitamos empezar a mirar otros indicadores.

1. Densidad.

No solamente cuántas personas viven alrededor, sino cuántas actividades diferentes ocurren allí durante el día.

2. Accesibilidad.

Quizás deberíamos dejar de medir algunas áreas de influencia solamente en kilómetros y comenzar a medirlas también en minutos.

¿Cuántas personas pueden llegar caminando, en bicicleta o en transporte público en 5, 10 o 15 minutos?

3. Mezcla de usos.

Vivienda + trabajo + educación + salud + entretenimiento no solamente construyen ciudad.

Construyen recurrencia.

Y la recurrencia puede terminar siendo mucho más valiosa para determinados formatos comerciales que una gran visita ocasional.

4. Caminabilidad y espacio público.

  • La vereda.

  • El cruce.

  • La sombra.

  • La seguridad.

  • El lugar donde alguien decide detenerse.

Pueden parecer variables urbanísticas.

También son variables comerciales.

5. Logística urbana.

Porque el retail del futuro tendrá que resolver dos movimientos al mismo tiempo:

  • Cómo llegan las personas.

  • Cómo llegan los productos.

Aquí aparece algo que me parece especialmente interesante.

  • Una estación puede generar miles de viajes.

  • Un edificio puede generar cientos de nuevos residentes.

  • Una universidad puede generar estudiantes.

  • Una oficina puede generar trabajadores.

Pero ninguno de ellos garantiza por sí solo actividad comercial.

El verdadero valor aparece cuando la ciudad consigue convertir esos movimientos en encuentros, permanencia, necesidades y recurrencia.

Y quizás allí esté una de las mayores oportunidades que tenemos por delante.

No se trata de pensar que desaparecerán los centros comerciales, las grandes tiendas o los formatos tradicionales.

Se trata de entender que están apareciendo nuevas geografías comerciales alrededor de:

  • Centralidades urbanas.

  • Estaciones de transporte masivo.

  • Desarrollos de uso mixto.

  • Barrios densos y caminables.

  • Comercio de proximidad.

  • Nuevos nodos de actividad cotidiana.

Por eso, antes de preguntarnos:

¿Qué tienda deberíamos colocar aquí?

Quizás deberíamos hacernos otra pregunta:

¿Qué está ocurriendo —y qué va a ocurrir— en la ciudad alrededor de este lugar?

Porque un retailer puede diseñar una extraordinaria experiencia dentro de cuatro paredes.

Pero no puede controlar por sí solo:

  • La densidad.

  • La conectividad.

  • El transporte público.

  • La caminabilidad.

  • La mezcla de usos.

  • Los flujos urbanos que existen fuera de ellas.

Y eso me lleva a una reflexión que creo que retailers, desarrolladores, inversionistas, arquitectos, urbanistas y operadores logísticos deberíamos empezar a discutir mucho más:

Quizás el activo más importante de una tienda no esté dentro de la tienda.

Quizás sea la ciudad que estamos construyendo alrededor de ella.

¿Estamos evaluando las próximas ubicaciones comerciales con los indicadores del futuro o seguimos utilizando principalmente los que nos funcionaron en el pasado?