Nunca habíamos tenido tanta información disponible para decidir dónde invertir. Hoy podemos conocer cuánto vale el metro cuadrado, quién vive alrededor de una ubicación, cuánto gasta, cómo se mueve, dónde compra, qué competencia existe, qué proyectos se están desarrollando y qué nuevas infraestructuras podrían modificar el entorno.
Incluso podemos utilizar inteligencia artificial para relacionar variables y encontrar patrones que hace algunos años habrían sido mucho más difíciles de detectar. Todo esto nos permite tomar mejores decisiones, pero también puede llevarnos a pensar que, porque tenemos más información sobre un lugar, necesariamente lo entendemos mejor.
Y no siempre es así.
Después de muchos años visitando terrenos, proyectos y ciudades, hay algo que sigo necesitando hacer antes de formarme una opinión sobre una ubicación: caminarla y observar qué sucede realmente alrededor. No para reemplazar la data, sino para contrastarla con la realidad.
Porque seguramente más de una vez nos hemos encontrado con una ubicación que sobre el mapa parecía extraordinaria y, cuando llegamos al lugar, algo no terminaba de funcionar. La estación estaba muy cerca, pero llegar caminando hasta ella era complicado; había miles de personas pasando, pero ninguna razón para detenerse; existía capacidad de gasto alrededor, pero el consumo ocurría en otra calle.
Ahí empieza el problema. Podemos conocer perfectamente dónde están las personas y todavía no haber entendido cómo utilizan ese lugar. Y esa diferencia puede cambiar una decisión inmobiliaria, comercial, logística o de inversión.
Las personas no se comportan como puntos sobre un mapa. Llegan desde algún lugar, siguen determinados recorridos, evitan otros, cruzan, esperan, compran, permanecen o simplemente continúan su camino. Por eso creo que, además de los indicadores que normalmente utilizamos, deberíamos incorporar algunas preguntas cuando evaluamos una ubicación.
1. ¿DE DÓNDE VIENE REALMENTE EL FLUJO Y HACIA DÓNDE VA?
Podemos tener dos ubicaciones con cantidades similares de personas pasando frente a ellas y estar frente a oportunidades completamente diferentes. No es igual el movimiento generado por una estación de transporte que por una universidad, un hospital, oficinas, vivienda o un centro comercial. Tampoco es igual alguien que vive allí que una persona que simplemente atraviesa el lugar para llegar a otro destino.
Por eso contar personas sigue siendo importante, pero necesitamos entender también por qué están pasando por allí y qué hacen mientras están allí. El volumen nos da una parte de la respuesta; el comportamiento puede darnos otra.
2. ¿DÓNDE TERMINA EL MOVIMIENTO Y EMPIEZA LA PERMANENCIA?
Estamos acostumbrados a hablar de flujo, pero quizá prestamos menos atención a lo que ocurre después. Una estación o un intercambiador puede mover miles de personas diariamente, pero si todas abandonan inmediatamente el lugar estamos frente a una dinámica muy distinta de aquella donde encuentran comercio, servicios, espacio público o razones para permanecer.
Ahí aparece una relación que cada vez me interesa observar más:
Flujo → permanencia → actividad → consumo → valor.
Muchos lugares tienen flujo, pero no todos consiguen transformarlo en permanencia y actividad. Para quienes estamos evaluando retail, vivienda, oficinas o proyectos de usos mixtos, entender esa diferencia puede modificar completamente nuestra lectura de una ubicación.
3. ¿ESTAMOS MIDIENDO DISTANCIA O ACCESIBILIDAD?
Probablemente todos hemos visto alguna vez una presentación que destaca que un proyecto se encuentra “a 300 metros de una estación” o “a cinco minutos de una avenida”. Sobre el mapa puede parecer una ventaja evidente, hasta que caminamos esos 300 metros.
Podemos encontrarnos con:
- Una vía difícil de cruzar.
- Una barrera física.
- Un recorrido peatonal deficiente.
- Falta de continuidad.
- Un trayecto que las personas prefieren evitar.
Entonces los metros dejan de contar toda la historia y empiezan a importar el tiempo, la facilidad, la seguridad y la calidad real del recorrido.
Estar cerca no necesariamente significa estar conectado.
Y esa diferencia puede ser decisiva para un desarrollo inmobiliario, una tienda, una oficina o una operación logística.
4. ¿QUÉ NOS ESTÁ DICIENDO LO QUE EMPIEZA A APARECER ALREDEDOR?
Cuando camino una zona también intento prestar atención a aquello que podría parecer poco relevante: nuevos comercios, servicios que comienzan a repetirse, espacios que empiezan a llenarse, nuevas formas de movilidad, personas esperando siempre en determinados puntos o locales cambiando de uso.
Una señal aislada puede no significar nada. Pero cuando varias empiezan a repetirse alrededor del mismo flujo, creo que vale la pena preguntarnos qué necesidad están resolviendo y por qué están apareciendo precisamente allí.
El comportamiento de las personas puede empezar a revelar una demanda antes de que esa demanda resulte completamente evidente en algunos indicadores. No significa que debamos invertir porque apareció una cafetería o cambió un local; significa que tenemos una señal que merece ser investigada.
5. ¿ESTAMOS OBSERVANDO UNA FOTOGRAFÍA O UNA PELÍCULA?
Una ubicación a las 8 de la mañana puede funcionar de manera completamente distinta a las 2 de la tarde y volver a cambiar a las 7 de la noche. También puede comportarse de forma diferente un día laborable y un fin de semana. Una sola visita, por tanto, puede ser tan insuficiente como un solo dato.
Pero hay otra dimensión que me interesa todavía más: no observar solamente cómo funciona el lugar hoy, sino qué está empezando a cambiar alrededor.
- Nueva infraestructura de transporte.
- Vivienda apareciendo donde antes predominaba otro uso.
- Nuevos servicios o equipamientos.
- Cambios normativos.
- Recuperación del espacio público.
- Nuevos recorridos peatonales.
- Inversión pública y privada.
Individualmente pueden decir poco. Pero cuando varias de estas señales empiezan a coincidir en un mismo territorio, quizá ya no estamos observando solamente una buena ubicación.
Podemos estar viendo una transformación urbana en proceso.
Y aquí creo que llegamos a una parte fundamental: caminar tampoco es suficiente. Podemos recorrer una zona durante horas y terminar confundiendo nuestra percepción personal con una tendencia real. La observación sirve para descubrir preguntas y señales; después necesitamos comprobarlas.
Por eso regreso nuevamente a la data y reviso planes urbanos, infraestructura proyectada, normativa, demografía, precios, absorción, movilidad, inversión, nuevos proyectos y evolución de los usos del suelo. Intento determinar si aquello que observé en la calle tiene detrás información y tendencias capaces de sostenerlo.
Ahí ambas miradas empiezan a complementarse y aparece un proceso que considero útil para quienes tenemos que tomar decisiones sobre una ubicación:
DATA → OBSERVACIÓN → HIPÓTESIS → CONTRASTE → DECISIÓN
- Data: nos ayuda a identificar dónde mirar.
- Observación: caminamos para entender cómo funciona realmente el lugar.
- Hipótesis: convertimos lo observado en preguntas sobre lo que podría estar sucediendo.
- Contraste: regresamos a la información para comprobar si existe una tendencia detrás de esas señales.
- Decisión: evaluamos entonces la oportunidad, pero también sus riesgos.
No se trata de elegir entre tecnología y calle. Necesitamos ambas, porque podemos tener una enorme cantidad de información sobre una ubicación y aun así no haber entendido completamente cómo la utilizan las personas; pero también podemos caminar durante horas y equivocarnos interpretando lo que vemos.
La data nos ayuda a saber dónde mirar. Caminar el terreno nos ayuda a entender mejor qué estamos mirando. Contrastar ambas cosas nos ayuda a decidir.
Quizá ahí esté una de las diferencias entre encontrar una buena ubicación y reconocer una oportunidad antes de que resulte evidente para todos.
Por eso, la próxima vez que tengamos delante un terreno, una posible tienda, un desarrollo inmobiliario o una nueva operación, creo que vale la pena incorporar una pregunta adicional al análisis:
¿Ya contrastamos lo que dicen nuestros datos con lo que realmente está sucediendo en la calle?
