Durante años hemos aprendido a evaluar la calidad de un activo logístico mirando hacia adentro.
Altura.
Pisos.
Racks.
Muelles.
Patios de maniobra.
Sistemas contra incendios.
Seguridad.
Tecnología.
Y tiene sentido.
Pero mientras más observo cómo están cambiando las ciudades, el clima y las cadenas de suministro, más me hago una pregunta incómoda:
¿Estamos evaluando con la misma rigurosidad lo que ocurre fuera del almacén?
Porque un centro logístico puede tener excelentes especificaciones técnicas y, aun así, depender de una infraestructura territorial mucho más vulnerable.
Pensemos por un momento en algo que normalmente no aparece en la ficha comercial del inmueble:
¿Cuántas rutas realmente independientes conectan el almacén con la ciudad?
¿Qué ocurre si una de esas vías queda interrumpida durante 24, 48 o 72 horas?
¿Existe una ruta alternativa capaz de absorber ese flujo?
¿Los trabajadores podrían seguir llegando?
¿Los proveedores podrían seguir abasteciendo?
¿Los clientes podrían seguir recibiendo?
¿Cuánto inventario estamos concentrando en un solo nodo?
¿Existe otro punto de la red desde donde podamos continuar operando?
Aquí aparece algo que me parece fundamental.
La resiliencia de un activo logístico no termina en los límites del terreno.
El Banco Mundial viene planteando precisamente que la resiliencia de parques industriales debe considerar también las redes viales que los conectan y la criticidad de la infraestructura necesaria para mantener funcionando las cadenas de suministro.
La OCDE, por su parte, advierte que la resiliencia depende de las interdependencias entre instalaciones, transporte, infraestructura y los diferentes componentes de una red.
Y el BID introduce una palabra que para mí debería comenzar a pesar mucho más en nuestras decisiones inmobiliarias:
Continuidad.
No solamente cuánto resiste una infraestructura.
Sino: ¿Qué capacidad tiene de continuar prestando su servicio después de recibir un shock?.
Eso cambia bastante la conversación.
Porque podríamos estar construyendo almacenes cada vez mejores dentro de redes que no necesariamente han evolucionado con la misma velocidad.
Y en el Perú tenemos antecedentes suficientes para prestarle atención.
El Niño Costero de 2017 afectó miles de kilómetros de carreteras, caminos y puentes. El impacto no terminó donde llegó el agua.
Llegó también donde dejaron de llegar los productos.
Donde se interrumpieron los transportes.
Donde proveedores y trabajadores tuvieron dificultades para movilizarse.
Y donde una infraestructura físicamente operativa podía quedar parcialmente desconectada de la red que necesitaba para funcionar.
Por eso creo que deberíamos empezar a incorporar otra capa cuando evaluamos una inversión logística.
Además de preguntarnos:
¿Qué tan bueno es el almacén?
Preguntarnos:
¿Qué tan resiliente es el sistema que permite que ese almacén funcione?
Tal vez debamos comenzar a medir:
Redundancia de accesos;
Exposición de las rutas críticas;
Dependencia de un único corredor;
Continuidad de energía, agua y telecomunicaciones;
Accesibilidad de trabajadores;
Concentración de inventarios;
Capacidad operativa alternativa;
Tiempo estimado de recuperación ante una interrupción.
Porque todos esos factores terminan tocando algo que cualquier propietario, operador o inversionista entiende perfectamente:
la continuidad del negocio y, finalmente, el valor del activo.
Quizá el próximo salto del real estate logístico en el Perú no sea solamente construir mejores almacenes.
Quizá sea comenzar a construir redes logísticas más resilientes.
Porque después de todo, un almacén no genera valor simplemente por estar bien construido.
Genera valor porque está conectado a una red que puede seguir funcionando.
Si estás evaluando la resiliencia de tu operación logística, esto es justo lo que trabajo en la consultoría estratégica.
Y frente a un clima cada vez más incierto, creo que hay una pregunta que desarrolladores, operadores, empresas e inversionistas deberíamos empezar a hacernos antes de evaluar nuestro próximo activo:
¿Estamos invirtiendo en un almacén Clase A… o en una operación realmente Clase A?
