En Zaragoza terminé caminando más de veinte kilómetros en un solo día.

No había salido con la intención de hacerlo.

Simplemente fui enlazando lugares que quería conocer y, como suelo hacer cuando visito una ciudad, preferí recorrer buena parte del trayecto a pie.

En uno de esos momentos miré el mapa del teléfono para llegar al siguiente punto.

La distancia parecía mínima.

Unos pocos cientos de metros.

Lo suficiente como para pensar: está al lado.

Y empecé a caminar.

Pero una cosa era lo que decía la pantalla y otra bastante distinta lo que ocurría en la calle.

Un cruce que obligaba a esperar más de lo previsto.

Un acceso que no estaba donde parecía.

Un recorrido menos directo de lo que mostraba el mapa.

Nada extraordinario.

Pero suficiente para hacerme pensar en algo que muchas veces damos por sentado:

¿qué significa realmente que un lugar esté cerca?

Los mapas miden distancia. Las personas experimentamos esfuerzo.

Cuando analizamos un terreno, un local o un proyecto, es normal trabajar con radios de influencia.

300 metros.

500 metros.

800 metros.

Nos sirven para entender qué existe alrededor y cuántas personas podrían encontrarse dentro de esa zona.

Yo también los utilizo.

Pero caminar me ha enseñado algo bastante simple:

dos lugares separados por la misma distancia pueden sentirse completamente distintos.

Uno puede tener veredas continuas, cruces claros, sombra, comercio activo y accesos directos.

El otro puede obligarte a cruzar una gran avenida, caminar junto a muros ciegos, buscar por dónde pasar o dar una vuelta que el mapa no te hizo imaginar.

Los metros son los mismos.

La experiencia no.

“Está a cinco minutos”

Seguramente tú también has escuchado esa frase.

“Está a cinco minutos del metro.”

“Está a dos cuadras del centro comercial.”

“Hay miles de personas a menos de 500 metros.”

Y probablemente todo eso sea cierto.

Pero cada vez me interesa más lo que viene después.

  • ¿Cinco minutos para quién?
  • ¿Por dónde?
  • ¿Cuántos cruces hay?
  • ¿Existe una vereda continua?
  • ¿El acceso está del lado correcto?
  • ¿Lo recorrería igual una persona mayor, alguien con coche de bebé o una persona con movilidad reducida?

Porque quien camina no vive metros.

Vive cruces.

Semáforos.

Pendientes.

Ruido.

Sombra.

Seguridad.

Obstáculos.

Y tiempo.

Ahí es donde una ubicación puede empezar a verse diferente.

Para el retail, eso puede cambiar mucho

Imagina dos locales.

Los dos están a 300 metros de una estación.

En el mapa parecen competir casi en igualdad de condiciones.

Pero uno está exactamente en la trayectoria natural de las personas que salen de la estación.

Para llegar al otro hay que cruzar una avenida, cambiar de vereda y caminar en dirección contraria al flujo principal.

Los dos siguen estando a 300 metros.

Pero probablemente no tengan el mismo valor comercial.

Por eso contar cuántas personas hay alrededor sigue siendo importante.

Entender cómo llegan realmente hasta la puerta puede ser todavía más importante.

A veces el problema de una ubicación no está en la falta de demanda.

Está en la fricción que existe entre esa demanda y el punto al que queremos llevarla.

En desarrollo inmobiliario pasa algo parecido

Podemos decir que un proyecto está cerca de transporte público, colegios, parques, comercio o servicios.

Y técnicamente puede ser cierto.

Pero cada vez pienso más que deberíamos hacer una prueba adicional:

caminar esas conexiones.

Salir desde el terreno.

Ir hasta la estación.

Volver desde el comercio.

Cruzar la avenida.

Recorrer el trayecto que hará realmente una persona todos los días.

Porque algunas ubicaciones extraordinarias desde arriba cambian cuando las recorres a nivel de calle.

Y también puede ocurrir lo contrario.

Hay lugares que parecen menos atractivos en un plano, pero al caminarlos descubres continuidad, actividad, accesibilidad y recorridos naturales que no se ven inmediatamente desde una pantalla.

Tal vez necesitamos medir otra cosa

Los radios de influencia siguen siendo útiles.

No creo que haya que reemplazarlos.

Pero quizá deberíamos agregar otra capa.

No solamente:

¿qué existe a 500 metros?

También:

¿qué esfuerzo necesita una persona para llegar hasta allí?

Podríamos empezar a pensar en algo parecido a un radio de esfuerzo.

No como un concepto matemático perfecto, sino como una manera distinta de leer una ubicación.

Porque 400 metros directos, seguros y cómodos no son iguales que 400 metros llenos de barreras.

Y para quien decide dónde invertir, desarrollar o abrir un negocio, esa diferencia puede valer mucho.

Desde entonces intento hacer algo muy sencillo

Cuando una ubicación me interesa, no me quedo solo con el plano.

La camino.

Pero no solamente alrededor del terreno.

Camino desde la estación.

Desde la avenida principal.

Desde los comercios.

Desde donde realmente van a llegar las personas.

Y mientras lo hago intento responder una pregunta bastante simple:

¿yo recorrería este trayecto todos los días?

Porque algunas oportunidades se ven extraordinarias desde una pantalla.

Hasta que uno intenta llegar caminando.

Y otras, en cambio, revelan todo su potencial recién cuando las recorres a nivel de calle.

Por eso, cada vez que alguien me dice que algo está “cerca”, intento no quedarme solamente con los metros.

Quiero entender qué hay entre un punto y otro.

Porque muchas veces la verdadera distancia no está en el mapa.

Está en el esfuerzo que exige recorrerla.

¿Cuántas ubicaciones que hoy consideramos “cerca” dejarían de serlo si las recorriéramos a pie?