Hay zonas que todos hemos visto transformarse casi sin darnos cuenta.
Volvemos después de algunos años y encontramos más edificios, restaurantes, comercio, oficinas y personas. El suelo vale más, aparecen nuevas inversiones y ese lugar termina convirtiéndose en uno de esos puntos donde muchos quieren vivir, trabajar, comprar o abrir un negocio.
Cuando camino por zonas que han pasado por ese proceso, ya no me sorprende solamente todo lo nuevo que llegó. Últimamente intento observar algo distinto:
¿Hasta dónde puede seguir creciendo un lugar antes de que ese mismo crecimiento empiece a quitarle parte de aquello que lo hizo atractivo?
Porque todo tiene un límite.
Podemos construir más viviendas sobre el mismo terreno, reducir su tamaño para mantener el precio de compra, incorporar más comercio y recibir más personas, proveedores, repartidores y vehículos.
Pero hay cosas mucho más difíciles de ampliar:
- Una calle.
- Una vereda.
- Un parque.
- La capacidad de determinadas redes.
- El tiempo que necesitamos para desplazarnos.
- El espacio necesario para que todas esas actividades puedan convivir.
Y ahí el tema deja de ser solamente urbano.
- En vivienda, si seguimos reduciendo el tamaño de los departamentos, lo que ocurre fuera de ellos empieza a tener mucho más valor. Una plaza, un parque, una cafetería, una buena vereda o simplemente un lugar donde permanecer dejan de ser complementos y empiezan a formar parte de la experiencia de vivir allí.
- En retail sucede algo parecido. No basta con tener cada vez más población alrededor. El cliente necesita poder llegar, caminar, permanecer y disfrutar del entorno. Podemos tener un mercado enorme y, al mismo tiempo, estar convirtiendo la zona en un lugar cada vez más difícil de visitar.
- Y en logística el límite empieza a hacerse todavía más visible. Cuando crecen las viviendas, restaurantes y tiendas, también aumenta todo lo que debe entrar y salir: mercadería, alimentos, paquetería, devoluciones, proveedores y residuos.
Si nunca dejamos espacio para esa operación, sabemos lo que termina ocurriendo:
La logística encuentra su espacio en la calle y en la vereda.
No porque ese sea el modelo que alguien diseñó, sino porque el crecimiento llegó antes que la solución.
Y quizá esa sea una de las primeras señales que deberíamos aprender a reconocer.
Mientras una zona crece, todos vamos haciendo pequeñas adaptaciones. Salimos más temprano, aceptamos tardar más, los proveedores cambian horarios, los departamentos pierden metros y los comercios aprovechan cada espacio disponible.
Hasta que llega un momento en que el lugar sigue creciendo, pero utilizarlo empieza a costarnos más.
Ese costo tampoco aparece necesariamente de inmediato en el precio del metro cuadrado.
Una zona puede continuar valorizándose. Los proyectos pueden seguir vendiéndose y los restaurantes permanecer llenos mientras la experiencia cotidiana empieza a deteriorarse.
Por eso el precio, por sí solo, puede advertirnos demasiado tarde.
Y algunas ciudades ya han tenido que enfrentarse a esa contradicción.
- Barcelona empezó a recuperar mediante sus supermanzanas parte del espacio que determinadas calles habían entregado al automóvil. Lo interesante no es solamente que haya menos vehículos en ciertos espacios, sino lo que cambia para quien vive o pasa tiempo allí: aparecen más lugares para caminar, encontrarse o permanecer.
- París está haciendo algo diferente alrededor de cientos de colegios. Calles antes dominadas por vehículos están incorporando espacio peatonal y vegetación. Visto desde quien vive la ciudad, el cambio es muy concreto: un niño que puede caminar con mayor seguridad, una familia que puede detenerse y un vecino que recupera parte de su calle.
- Seúl me llamó la atención por una idea todavía más sencilla: pensar incluso en el recorrido bajo sombra entre la vivienda y lugares cotidianos como el transporte, el mercado, el colegio o el parque. Ya no se trata solamente de cuántos árboles existen, sino de cómo vive una persona ese recorrido.
Tres ciudades muy diferentes y tres soluciones distintas.
Pero detrás encuentro la misma pregunta:
¿Cómo seguirá viviendo la gente en una zona cuando llegue mucha más gente?
Y creo que esa pregunta sirve igualmente para quienes estamos tomando decisiones en vivienda, retail, logística, desarrollo o inversión.
Por eso, cuando hoy analizo una zona que está creciendo, intento mirar cuatro cosas:
- ¿Qué estamos empezando a comprimir para poder seguir creciendo? El tamaño de las viviendas, el espacio público, los estacionamientos, las zonas de carga y descarga o incluso nuestro propio tiempo.
- ¿Qué actividad empieza a utilizar espacios que nunca fueron diseñados para ella? Una vereda utilizada para entregar mercadería o una calle convertida permanentemente en estacionamiento pueden estar diciéndonos mucho antes que algunas estadísticas que algo empieza a faltar.
- ¿Estamos mejorando realmente el lugar o simplemente aumentando su intensidad? Más población, más edificios o más comercio no significan necesariamente una mejor experiencia.
- ¿Qué tendría que cambiar hoy para que esa zona siga siendo atractiva dentro de diez años?
Para mí, esta última pregunta es la más importante.
Porque no se trata de dejar de crecer.
Se trata de que aquello que sostiene ese crecimiento también crezca.
- Más vivienda necesita movilidad, servicios y mejores espacios exteriores.
- Más comercio necesita accesibilidad y capacidad para recibir a clientes y proveedores.
- Más densidad necesita mejor espacio público.
- Más actividad necesita una logística pensada antes y no resuelta después sobre calles y veredas.
Y quizá ahí exista también una oportunidad que muchas veces pasamos por alto.
Cuando una zona alcanza determinada intensidad, lo que empieza a faltar puede convertirse en la siguiente necesidad del mercado.
- Puede ser un nuevo servicio.
- Un formato comercial distinto.
- Una solución logística.
- Otra forma de movilidad.
- Más espacio para permanecer.
O incluso otra zona capaz de ofrecer aquello que esta empezó a perder.
Con los años he aprendido que una ubicación puede tener todavía mucho potencial de crecimiento y, al mismo tiempo, muy poca capacidad para seguir creciendo de la misma manera.
Ese es, para mí, el punto que no deberíamos perder de vista:
El verdadero riesgo quizá no sea que una zona deje de crecer, sino que continúe haciéndolo después de haber empezado a perder aquello que la hizo valiosa.
Por eso, cuando hoy veo una zona llena de actividad y nuevos proyectos, además de preguntarme cuánto más puede crecer, intento entender algo distinto:
¿Qué estamos empezando a sacrificar para que siga creciendo?
Porque quizá el límite no aparezca cuando ya no podamos construir otro edificio.
Puede aparecer mucho antes, cuando quienes viven, trabajan, compran, abastecen o visitan ese lugar empiecen a sentir que existe una alternativa mejor.
¿Dónde creen ustedes que empieza ese límite?
