Hay zonas de una ciudad que conocí hace veinte o treinta años y que hoy funcionan de una manera completamente distinta.
Cuando vuelvo a caminar por alguna de ellas trato de no quedarme solamente con los nuevos edificios, el precio del suelo o los restaurantes llenos.
Observo algo que para mí es mucho más importante:
¿Quién vive ahí ahora, quién llega todos los días y cómo cambió su manera de vivir?
Donde antes había una casa con una familia de cuatro o cinco personas, hoy puede existir un edificio con decenas de departamentos de 40, 50 o 60 m².
Y también cambió el perfil de quienes los habitan:
- profesionales jóvenes
- personas que viven solas
- parejas sin hijos
- hogares con mascotas
- personas que cambiaron metros cuadrados por proximidad y tiempo.
Ese cambio empieza a sentirse rápidamente en toda la zona.
Hay menos familias sentadas durante horas alrededor de un almuerzo y más personas que comen entre reuniones.
Más gente que llega desde otros lugares solamente para trabajar, reunirse o hacer un trámite.
Lavanderías que reciben principalmente camisas, pantalones y ropa de oficina.
Más cafeterías, comida preparada, delivery, gimnasios, tiendas de conveniencia y servicios para mascotas.
Y también cambia la forma en que las personas se mueven.
Ya no llega la misma gente, por las mismas razones, a las mismas horas ni hacia los mismos destinos.
- Entran trabajadores por la mañana.
- Llegan proveedores.
- Aparecen personas que vienen solamente a una reunión.
- Al mediodía aumenta la demanda de restaurantes.
- Por la tarde vuelven a cambiar los flujos.
Y cuando cambia la rutina de una zona, también cambia la demanda que sostiene sus activos.
Empiezan a cambiar:
- los formatos comerciales
- los servicios
- los horarios de consumo
- la logística
- la movilidad
- los usos que pueden ganar o perder valor.
Por eso, después de muchos años evaluando ubicaciones, cada vez me interesa menos saber únicamente cuántas personas viven allí.
Me interesa entender cómo funciona realmente esa población durante el día.
Porque una zona no cambia solamente porque construyamos más metros cuadrados.
Cambia cuando cambia la rutina de quienes viven, trabajan y pasan por ella.
Y ahí aparece una contradicción que observo con frecuencia:
La intensidad urbana cambia, pero la calle muchas veces no.
- La misma vereda que servía para un barrio de casas ahora recibe residentes, trabajadores, repartidores, clientes y visitantes.
- Los mismos cruces.
- Las mismas zonas de carga y descarga.
- El mismo espacio público.
Solo que ahora la cantidad y el tipo de usuarios son completamente distintos.
Para quienes invertimos, desarrollamos, diseñamos u operamos negocios dentro de una ciudad, esto debería importarnos mucho más de lo que parece.
Porque:
Cuando cambia la rutina, cambia el consumo. Cuando cambia el consumo, cambia la demanda. Y cuando cambia la demanda, empieza a cambiar el valor de la ubicación.
Por eso, cuando hoy analizo una zona, intento responder cuatro preguntas:
- ¿Quién está llegando realmente?
- ¿Cómo está cambiando su manera de vivir, trabajar, moverse y consumir?
- ¿Qué nuevas necesidades está generando ese cambio?
- ¿Qué demanda está apareciendo antes de que el mercado termine de reconocerla?
Para mí, en esa última pregunta empieza a aparecer la oportunidad.
Porque muchas veces la próxima inversión interesante todavía no tiene edificio, local ni proyecto.
Primero aparece como un cambio de comportamiento que pocos están observando.
Y quizá por eso ya no basta con preguntarnos cuánto está creciendo una zona.
Tenemos que entender quién la está utilizando, cómo está cambiando su rutina y qué va a empezar a necesitar después.
