A lo largo de mi trayectoria empresarial hubo una frase que parecía resolver casi cualquier conversación inmobiliaria:
“Location, location, location.”
Yo también la repetí muchas veces. Y sigo creyendo en ella.
Una buena ubicación puede cambiar completamente el resultado de una inversión. Lo que con los años he empezado a cuestionar no es su importancia, sino algo diferente:
¿Seguimos entendiendo correctamente qué significa estar bien ubicado?
Antes parecía más sencillo. Había algunas variables que casi siempre aparecían primero:
- Buenos accesos.
- Visibilidad.
- Tráfico.
- Zonificación.
- Cercanía a centros de actividad.
- Precio por metro cuadrado.
Todo eso sigue importando.
Pero las ciudades cambiaron. También cambiaron nuestra manera de trabajar, comprar, desplazarnos, vivir y utilizar el tiempo.
Y eso terminó cambiando mi propia manera de evaluar una ubicación.
Dos lugares pueden estar muy cerca y funcionar de manera completamente distinta
Imaginemos dos terrenos separados por unas pocas cuadras.
Están en el mismo distrito, tienen acceso a una avenida importante, precios similares e incluso parámetros urbanísticos parecidos.
Sobre el papel podrían parecer prácticamente equivalentes.
Pero desde uno, una persona puede caminar hasta el transporte público, comprar lo cotidiano, encontrar un café, acceder a servicios o resolver varias actividades sin realizar grandes desplazamientos.
Desde el otro, casi cualquier cosa puede exigir utilizar un automóvil, invertir más tiempo y recorrer mayores distancias.
Geográficamente pueden estar muy cerca. Funcionalmente pueden estar muy lejos.
Con los años he aprendido a prestar mucha más atención a esa diferencia.
Porque una dirección nos dice dónde está una propiedad, pero no necesariamente nos dice qué tan bien funciona ese lugar para quienes van a vivir, trabajar, comprar o hacer negocios allí.
Y ahí empieza a aparecer una primera respuesta a la pregunta del título.
Quizá ya no podamos evaluar una ubicación preguntándonos únicamente dónde está algo.
También necesitamos entender qué nos permite hacer desde allí.
Hay un valor que casi nunca aparece en la ficha de un terreno
Cuando analizamos una inversión inmobiliaria hablamos permanentemente de metros cuadrados.
Precio por metro cuadrado, área construible, área vendible, rentas, absorción.
Pero hay otra variable que rara vez incorporamos con la misma importancia:
El tiempo de las personas.
- ¿Cuánto tarda alguien en llegar a trabajar?
- ¿Cuántos desplazamientos necesita para resolver lo cotidiano?
- ¿Puede combinar varias actividades en un mismo recorrido?
- ¿Cuánto tiempo termina perdiendo simplemente porque vivienda, trabajo, comercio y servicios están demasiado separados?
Nada de eso aparece normalmente en una partida registral.
Sin embargo, puede influir muchísimo en la decisión de vivir, trabajar, comprar o invertir en determinado lugar.
Por eso hoy pienso que una buena ubicación no solamente acerca destinos.
También reduce fricciones.
Y cuando un lugar permite resolver más cosas utilizando menos tiempo, empieza a generar un valor que quizá todavía no estamos midiendo suficientemente.
Una excelente ubicación de hoy puede no serlo mañana
Esta es probablemente una de las lecciones que más ha cambiado mi manera de invertir.
He visto zonas que fueron extraordinarias para determinada actividad y, con los años, comenzaron a perder parte de aquello que las hacía atractivas.
La dirección no cambió.
Cambió todo lo demás:
- Los hábitos de consumo.
- La movilidad.
- Las familias.
- Las empresas.
- La tecnología.
- El comercio.
- Las propias reglas de la ciudad.
Entonces comprendí que una ubicación no solamente tiene una posición.
También tiene una trayectoria.
Y ahí empecé a hacerme preguntas que antes no siempre aparecían tan pronto.
- ¿Qué infraestructura está llegando?
- ¿Qué actividades comienzan a aparecer?
- ¿Cuáles empiezan a desaparecer?
- ¿Cómo está cambiando la población que vive o trabaja allí?
- ¿Puede ese entorno adaptarse si mañana las necesidades son distintas?
Hoy esa capacidad de adaptación forma parte de mi lectura de una propiedad.
Porque ya no me interesa solamente saber cómo funciona un lugar ahora. También intento entender qué posibilidades tiene de seguir funcionando bien cuando el entorno cambie.
Por eso hoy miro una ubicación desde tres dimensiones
Con el tiempo fui simplificando mi propia manera de evaluarla.
Hoy intento responder tres preguntas:
- Ubicación física: ¿dónde está y cómo se conecta realmente?
- Ubicación funcional: ¿qué puede resolver una persona desde allí?
- Ubicación temporal: ¿qué posibilidades tiene de seguir siendo relevante cuando cambien la ciudad y sus necesidades?
La primera es la que tradicionalmente hemos observado con mayor atención.
La segunda nos obliga a mirar la vida cotidiana.
La tercera nos obliga a levantar la mirada del presente.
Una excelente ubicación física puede funcionar mal desde lo cotidiano. Y ambas pueden perder valor si el entorno no tiene capacidad para evolucionar.
Por eso ya no me resulta suficiente saber que una propiedad está cerca de una avenida, una estación de transporte o una zona reconocida.
Quiero entender cómo funcionan juntas todas esas piezas y hacia dónde parecen estar moviéndose.
Incluso la palabra “prime” empieza a parecerme más compleja
Durante mucho tiempo asociamos una ubicación prime con determinadas calles, distritos o códigos postales.
Muchos de esos lugares seguramente seguirán siendo extraordinarios.
Pero cada vez me interesa menos la etiqueta y más el funcionamiento.
Una zona muy consolidada puede empezar a sufrir mayor congestión, desplazamientos más largos o pérdida de diversidad de actividades.
Mientras tanto, otra todavía poco observada puede comenzar a sumar transporte, servicios, infraestructura y nuevas reglas urbanas que transformen por completo la manera en que funciona.
Entonces la pregunta deja de ser solamente:
¿Cuál es hoy la mejor dirección?
Y empieza a ser otra:
¿Qué lugar está construyendo mejores condiciones para seguir siendo valioso mañana?
Para alguien que invierte mirando varios años hacia adelante, la diferencia entre ambas preguntas puede ser enorme.
Entonces, ¿“location, location, location” ya no es suficiente?
Después de tantos años, mi respuesta sería esta:
La frase sigue siendo completamente válida. Lo que ya no es suficiente es seguir entendiendo “location” como la entendíamos antes.
Hoy ya no la veo solamente como un punto en un mapa.
La veo como una combinación entre conectividad, posibilidades y capacidad de adaptación.
Dónde está.
Qué permite hacer.
Y qué posibilidades tiene de seguir siendo útil cuando el entorno cambie.
Si tuviera que resumir en una sola idea lo que hoy he aprendido sobre ubicación, sería esta:
No basta con saber dónde está un activo. Hay que entender qué permite hacer desde allí y qué posibilidades tendrá cuando la ciudad cambie.
Eso también modificó las preguntas con las que empiezo a evaluar una inversión.
Antes podía ser suficiente preguntarme:
¿Está bien ubicado?
Hoy necesito ir un poco más lejos:
¿Este lugar permite vivir, trabajar o hacer negocios mejor que otros lugares similares y tiene condiciones para seguir haciéndolo dentro de diez años?
Porque el valor de un metro cuadrado no termina en sus cuatro lados.
También depende de todo lo que una persona puede hacer alrededor de él y de cómo puede evolucionar ese entorno.
Quizá esa sea la verdadera actualización de aquella frase que repetimos durante décadas:
“Location, location, location” sigue importando. Lo que cambió es todo lo que hoy deberíamos ser capaces de ver cuando hablamos de location.
Y si hoy volvieran a evaluar la que consideran la mejor ubicación de su ciudad, ¿la seguirían eligiendo por las mismas razones que hace diez años?
