Durante años nos hemos especializado en hacer cada vez mejor nuestra parte.
Si desarrollamos real estate, estudiamos suelo, normativa, demanda, producto y rentabilidad.
Si hacemos retail, analizamos ubicación, tráfico, consumidor, competencia y ventas.
Y si hacemos logística, medimos inventarios, distancias, productividad, tiempos y costos.
Nada de eso está mal.
Pero todos estamos tomando decisiones sobre exactamente el mismo territorio:
La ciudad.
Y últimamente me hago una pregunta:
¿Entendemos realmente cómo funciona o solamente la parte que necesitamos para que funcione nuestro negocio?
Quizás hemos dividido algo que nunca estuvo separado
Pensemos en cualquiera de nosotros durante un día normal.
Salimos de casa, caminamos, utilizamos transporte público o el auto, trabajamos, compramos, entramos a una tienda, pedimos algo por internet y regresamos a casa.
- Para el real estate somos residentes.
- Para el transporte, pasajeros.
- Para el retail, consumidores.
- Para la logística, puntos de entrega.
Pero nunca dejamos de ser la misma persona.
Nosotros la dividimos para entender nuestros negocios. Ella, en cambio, vive una sola ciudad.
Y sus decisiones están conectadas:
- Dónde vive condiciona cómo se mueve.
- Cómo se mueve condiciona dónde permanece.
- La permanencia puede generar actividad.
- La actividad puede generar consumo.
- El consumo atrae retail y demanda logística.
Y todo ello puede terminar modificando nuevamente el valor del suelo.
Quizás entonces el problema no sea que sepamos poco de nuestras industrias.
Nos hemos especializado muchísimo en nuestras partes, pero no siempre comprendemos suficientemente cómo funciona el conjunto.
¿Y esto cómo nos afecta?
Mucho más de lo que parece.
Porque leer mal una ciudad no es solamente un problema urbanístico.
Puede convertirse en una mala decisión de negocio.
- Un desarrollador puede comprar correctamente un terreno y equivocarse con el producto porque no entendió cómo estaba cambiando su entorno.
- Un retailer puede elegir una excelente ubicación mirando los flujos actuales y descubrir después que la actividad comenzó a desplazarse.
- Un logístico puede ahorrar en suelo alejando inventario y terminar pagando esa decisión durante años en kilómetros, tiempos y costo por entrega.
- Un inversionista puede valorar correctamente el activo que existe hoy sin comprender qué ciudad determinará su valor mañana.
Entonces estamos hablando de algo bastante concreto:
- Localización.
- Capex.
- Ventas.
- Costos.
- Productividad.
- Rentabilidad.
- Plusvalía.
- Riesgo.
Y quizá también de una variable que pocas veces incorporamos:
El costo de haber leído tarde cómo estaba cambiando la ciudad.
Porque la ciudad no es una fotografía
Pensemos en una estación de metro.
No es solamente infraestructura de transporte.
Puede modificar cómo llegan las personas, por dónde caminan, dónde permanecen, qué actividades aparecen y dónde consumen.
Y puede desencadenar algo mucho mayor:
Movilidad → flujo → permanencia → actividad → consumo → inversión → valor.
- Para el desarrollador puede representar accesibilidad y nueva demanda.
- Para el retailer, nuevos flujos y consumidores.
- Para la logística, una nueva concentración de demanda y entregas.
- Para el inversionista, una zona cuyo valor futuro quizá todavía no esté completamente reflejado en el precio.
La infraestructura es la misma. Lo que cambia es la mirada.
Por eso quizás deberíamos dejar de evaluar ubicaciones como fotografías y empezar a leerlas como una película.
Preguntarnos:
- ¿Qué está cambiando?
- ¿Qué infraestructura está llegando?
- ¿Dónde aumenta la densidad?
- ¿Hacia dónde se desplazan los flujos?
- ¿Qué nuevas actividades comenzarán a concentrarse?
Porque muchas veces las oportunidades empiezan a construirse antes de que sean evidentes.
Y entonces aparecen tres preguntas diferentes
- Si diseñamos y desarrollamos ciudad: ¿Entendemos cómo vivirán y se moverán realmente las personas sobre aquello que estamos diseñando?
- Si hacemos retail: ¿Entendemos dónde están hoy nuestros consumidores o también hacia dónde se están moviendo?
- Si hacemos logística: ¿Estamos diseñando nuestras redes para la ciudad que viene o para la ciudad que conocíamos?
Tres preguntas que parecen pertenecer a industrias diferentes.
Pero cuyas respuestas probablemente necesitan encontrarse.
¿Qué podemos empezar a hacer diferente?
No creo que la solución sea que todos intentemos convertirnos en urbanistas, retailers o logísticos.
Pero sí que aprendamos a mirar más allá de nuestra propia especialidad.
1. Leer la ciudad antes de decidir nuestra parte.
Antes de tomar una decisión, entender movilidad, densidad, conectividad, actividad, usos y transformación urbana.
2. Analizar comportamientos, no solamente infraestructura.
Una estación, una avenida, un hospital, una universidad o un desarrollo inmobiliario importan por lo que son, pero también por los movimientos, actividades y necesidades que pueden generar alrededor.
3. Incorporar variables de otras disciplinas.
El logístico necesita comprender más de urbanismo.
El retailer, de movilidad y transformación urbana.
El desarrollador, de consumo, flujos y logística.
Y quienes planifican la ciudad, de cómo funcionan realmente las actividades que intentan concentrar.
4. Sentarnos antes en la misma mesa.
- Urbanistas.
- Desarrolladores.
- Retailers.
- Logísticos.
- Operadores de movilidad.
- Inversionistas.
- Sector público.
No cuando aparezca el problema.
Antes de tomar la decisión.
Porque entender la ciudad también puede ser una ventaja competitiva
Y quizá aquí está la parte que más debería interesarnos.
Entender mejor la ciudad puede permitirnos anticipar una nueva centralidad, descubrir antes una ubicación, acercarnos a la demanda futura o identificar dónde comienza a construirse valor.
No porque podamos predecir exactamente lo que ocurrirá.
Sino porque podemos aprender a reconocer antes las señales.
Por eso, la próxima vez que evaluemos una decisión, quizá deberíamos añadir una pregunta a nuestros modelos:
¿Qué está cambiando alrededor y cómo puede afectar nuestra decisión dentro de cinco, diez o veinte años?
Podemos ser extraordinariamente buenos optimizando nuestra parte y, aun así, construir colectivamente un sistema que funcione mal.
Porque la ciudad seguirá haciendo algo que nuestros organigramas no hacen:
Conectarlo todo.
Quizás ha llegado el momento de que nosotros también empecemos a hacerlo.
