Muchas veces visitamos un terreno, observamos su entorno, revisamos los accesos y regresamos convencidos de que hemos encontrado una excelente ubicación. Pero ¿qué ocurriría si volviéramos a ese mismo lugar a las siete de la noche o un sábado por la tarde?
Con los años he aprendido que una ubicación puede parecernos extraordinaria durante una visita y ofrecernos una realidad completamente distinta cuando regresamos en otro horario.
Y eso es algo que considero cada vez más importante cuando evaluamos dónde invertir, desarrollar un proyecto o abrir un nuevo negocio.
Una misma ubicación puede tener tres realidades diferentes
Pensemos en un edificio residencial que estamos desarrollando. Podemos ofrecer magníficos departamentos, gimnasios y excelentes áreas comunes, pero ¿hemos comprobado cuánto tardarán sus residentes en llegar al trabajo o regresar a casa cuando todas las calles del entorno están congestionadas?
Ahora pensemos en un restaurante ubicado en una zona empresarial. Durante el almuerzo puede estar rodeado de miles de trabajadores, pero cuando las oficinas cierran, esas mismas calles pueden quedarse prácticamente vacías. ¿Tenemos suficiente demanda para mantenerlo abierto por las noches o durante los fines de semana?
Algo parecido ocurre con la logística. Podemos invertir en un almacén Clase A, con la mejor tecnología y ubicado junto a una autopista, pero si nuestros vehículos necesitan demasiado tiempo para acceder a ella durante las horas punta, parte de nuestra eficiencia puede perderse antes de iniciar el recorrido.
Tres proyectos completamente diferentes que comparten un mismo problema: podemos estar evaluando sus características sin entender suficientemente cómo funciona la ciudad que los rodea.
Lo que deberíamos conocer antes de invertir
Cuando camino por una zona que estoy evaluando, me interesa observar no solamente sus edificios o la cantidad de personas que circulan por sus calles, sino también cómo cambia toda esa actividad durante el día.
Hay tres aspectos que considero fundamentales:
- Cuándo llegan y cuándo se van las personas. Necesitamos distinguir entre quienes viven, trabajan, estudian o simplemente atraviesan la zona. Cada grupo utiliza la ciudad en horarios diferentes y genera necesidades distintas.
- Cómo acceden realmente a esa ubicación. No basta con estar cerca de una avenida importante, una autopista o una estación de metro. Debemos conocer los tiempos reales de desplazamiento, las condiciones peatonales y los problemas que aparecen durante los horarios críticos.
- Qué ocurre cuando cambia la actividad del entorno. Una zona llena de trabajadores al mediodía puede tener poca vida durante la noche. Un barrio residencial puede experimentar exactamente lo contrario. Comprender estas diferencias también nos permite descubrir qué servicios están faltando.
Estos aspectos no reemplazan los estudios de mercado ni los informes técnicos. Nos ayudan a formular mejores preguntas antes de comprometernos con una inversión.
Las oportunidades también aparecen cuando cambia el horario
Aquí encuentro algo que me parece especialmente interesante.
Una zona empresarial que pierde gran parte de su actividad al finalizar la jornada podría tener demanda de nuevos usos residenciales, servicios o actividades que mantengan vivo el barrio durante más horas.
Un sector residencial que está incorporando cientos de departamentos puede necesitar nuevos comercios, espacios de encuentro y soluciones de abastecimiento que todavía no existen.
Incluso una dificultad de acceso puede llevarnos a reconsiderar el diseño de un proyecto, sus horarios operativos o la ubicación que habíamos elegido inicialmente.
Pero para identificar estas oportunidades necesitamos conocer mucho mejor lo que ocurre fuera de nuestros terrenos y edificios.
Una ubicación no tiene el mismo valor para todos los negocios ni funciona de la misma manera durante las 24 horas del día.
Cada vez estoy más convencido de que debemos complementar los planos, los estudios y las estadísticas con algo que sigue siendo indispensable: caminar la zona, observarla en distintos momentos y entender cómo la utilizan realmente las personas.
Porque muchas veces los riesgos que pueden comprometer una inversión, y las oportunidades que todavía no hemos identificado, están precisamente en aquello que no vimos durante nuestra primera visita.
¿Estamos visitando nuestras futuras inversiones cuando todo funciona o cuando aparecen sus verdaderos problemas?
